三山，到底是谁的新城？
原创 房产狮 佛山房产 2022-02-21 21:51
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从去年新房备案总额NO.1，到今年开年热度的不断升温，三山新城无疑是近年来佛山楼市的“当红炸子鸡”。 但所谓“人红是非多”，有关三山的讨论话题一直不断，其中，就“三山，到底是佛山的三山，还是广州的三山”的热议最多。
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离广州仅一桥之隔，在天晴时可以遥望广州塔的三山新城，由于得天独厚的地理位置，早些年成为广州客青睐的板块。
翻看过往的成交数据，三山新城卖掉的约1.5万套房子中，大概有7成由广州客买走。房产狮更发现，几年前某些新项目首度开盘，广州客占比一度高达9成。
市场上甚至流传：“三山的房价，都是广州人撑起的”。 三山，到底是佛山人的三山，还是广州人的三山？
曾经是佛山的尽头, 现在是佛山的未来
在佛山人看来，三山曾经不过是佛山的边缘区域，远离城区，交通不便。
可就是这么一个原本佛山人看似不起眼的“边隅之地”，却在时代浪潮中抓住了机遇，成为佛山展翅腾飞的未来。
众所周知，在21世纪，“科技创新”早已成为一座城市，乃至一个国家发展软实力的指标，佛山也在思考如何从“佛山制造”到“佛山智造”进行全面转型。
基于此，佛山大力推动三龙湾高端创新集聚区的建设，以此谋划佛山未来发展极核。
三山新城就在此背景下，谋划其宏大的格局，并于三龙湾核芯，以“总部经济+产业互联网+科创产业园+科创研发基地”于一体的产业新城为定位，沉淀蜕变。
但与早期开发的临广板块不同，三山新城的起步并没有以卖地收入，换取配套快速建设的捷径，以推高土地的价值。 而是在用时间，换取更高的城市价值。
据克而瑞研究中心数据显示，2006-2021年佛山土地公开出让的1311块宅地中，三山新城仅出让10块宅地，占比不过1%。
三山规划蓝图下，展露的野心
再进一步深入了解，“广佛科技城，湾区第一站”的口号，三山并不是喊喊而已，而是把更多的土地规划用于产业、商业。
超23平方公里，仅4.5%宅地摊开三山新城控规，23.8平方公里的土地，宅地仅占1.06平方公里（不含旧改用地），占比4.5%，含旧改用地仍不到1.5平方公里，占比不过6.3%。
而住建部最新的指引提出，一二线宅地比例应大于25%。2019年统计数据则显示，GDP前十的城市，宅地占比基本在28-32%区间，深圳为22.6%。
可见，三山新城的住宅用地在整个城市用地规划上，只占很少一部分，更多的是高端科创型产业用地。
总部基地聚集，将吸引超3.5万人才事实上，三山新城那一纸蓝图亦已加速兑现。据三龙湾管委会统计数据显示，三山新城板块已进驻的科创产业项目超30个，总计划投资金额达约450亿元。 其中便包括虎牙全球研发总部、欢聚集团、宏旺集团总部、数字电竞总部基地等知名企业项目。未来，单是欢聚将为三山新城吸引来约8000名高素质技术人才，虎牙亦将吸引超5000名大学生员工…… 据三山新城的最新规划，片区未来城市规划人口将达30万，而高新技术人才至少聚集3.5万，占比超10%。
值得一提的是，三山新城引入产业的做法，与一般先建产业园，后引企业的做法不同。
其通过把一流企业的总部引入，以低至2560元/㎡的楼面价，引进像宏旺集团这样的优秀企业，进而获得一个完整的产业链生态，以及由此衍生而来的、源源不绝的附加价值。 同时可有效避免高企的写字楼、产业园空置率，实现产业的可持续发展。
专注搞科研，后发优势显著除此以外，三山新城下的一步大棋，便是落地了季华实验室、富士康工业富联智造谷、港大佛山科技成果转化中心这样的研发中心、创新中心。
其为三山新城带来的效益，并不是短期直接可见。但三山却把坐享文瀚湖最好资源之一的地块，留给了季华实验室，并在旁为其专门引入了有轨电车站点。
为什么？
这全凭三山新城的远见与格局，并没有把土地财政收入放在城市发展的首位，也不计较眼前的得失，而是沉住气，把产业新城的路子一根筋走下去。
要知道，作为广东省首批实验室，季华实验室可是手握国家科技部重大专项、120余项授权发明专利的国内一流、国际前沿的科创平台。目前，季华实验室已引进及组建科研团队41个，拥有科研人员逾1400人，包括全职引进的中国科学院院士1名、双聘院士15名、高层次人才38人。 在2022-2031年实验室成熟阶段，季华实验室更将会调动包括社会资金在内不少于100亿元科研成果产业化，真正成为“高精尖”前沿技术的弄潮者。
可以预见，在强势科研的加持下，三山新城将会在佛山制造业升级中，发挥至关重要的作用，发展后劲，不言而喻。
四轨交织，内联外达除了科创产业的布局，三山新城同样注重城市的整体配套建设。 据广东发改委印发《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划（2020-2035年）》的通知显示，未来三山新城将覆盖4条轨道，其中包括已通车的佛山地铁2号线、南海新交通，以及待建的佛山地铁4号线、11号线。 未来10年，三山新城将会是佛山轨道密度最高的板块之一，快速链接亚洲最繁忙交通枢纽之一——广州南站，并畅达湾区各城。
这对于需要跨行业、强交流的科创领域而言，是强有力的内联外达方式。同时也在进一步完善片区的居住便捷度。
三山，终究是佛山的新城
在读透三山新城的城市定位、城市规划后，我们发现，有产业支撑的三山，终究会是佛山的新城。
正如从前的千灯湖，在刚规划兴起时，也因其便捷的区位优势、地铁的建设，吸引了一大批广州客。但随着千灯湖金融产业的引入，人才的陆续进驻，板块价值得到质的跃升，楼价更成为佛山的风向标，广州客逐渐退场。
三山新城同样如此，在磅礴野心面前，即使有再多广州客青睐，但人才、产业、GDP终究是佛山的。
三山，其承载的是佛山在新时代发展的硬核力量，是佛山崛起于粤港澳大湾区的王炸底牌，也注定会是佛山的下一个五年。
| 三山新城产业布局示意图
科创兴城的三山到底能卖多少钱？
写到最后，我们再回顾三山新城的楼市行情，在“科创”产业的力量背后，三山新城楼价在去年一举冲上4万+，成为佛山楼市顶流。
有人说，这会是三山新城的上限吗？
同样以科创兴城的广州黄埔科学城，2015年楼价不过1.5万/平，可如今楼价已稳稳站上5万+/平，有盘更剑指6.4万/平的“天价”。
发展势头正盛的东莞松山湖，靠着科创兴城，土地价值正领涨全市，且在近3年城市主城区楼价基本持平的行情下，松山湖却依靠高端人才的凝聚，撑起楼市的天花板，房价一度喊价8万/㎡。
说到底，城市的价值由人来赋予，而城市价值的上限，则取决于这群人所创造的价值高低。科创兴城的三山，规划超3.5万科创人才。
人才聚集的三山，未来对人居环境、居住品质也会有着更为严苛的要求，奈何目前三山整体的房地产市场，都是刚需楼盘，高品质大户型项目凤毛麟角。
令人欣喜的是，去年“二进”三山的万科，将为片区带来佛山首座“天空之城 项目。
