銀行估價估唔足？拆解物業估價運作 樓按成敗關鍵在於測量師｜華語產經
2022.05.09 by 羅珏瑜

圖片: 香港中通社
華語產經｜銀行估值是承造按揭重要指標，批核按揭貸款額前，每間銀行都會進行物業估值考量，並以此決定可批出的貸款額，這是銀行風險管理的標準程序。
【華語產經】準備置業的小業主們，在樓市暢旺的時候，相信都遇過同樣的情況：銀行甲對物業估值不足，無論花了多少唇舌解釋最新成交，最後也不能提高估值，然後，準小業主到另一家銀行估價，詢間該物業的估值，因為那家銀行聘用的測量師行和銀行甲不一樣，所以獲得了較高的估值。

銀行估價：如何釐定按揭可承造金額？
究竟，銀行是如何釐定按揭可以承造的金額？

物業估值是承造按揭的重要指標，在批核按揭貸款額前，每間銀行都會為申請物業進行估值考量，並以此決定可批出的貸款額，這是銀行風險管理的標準程序。

物業估價工作外判予測量師行
大部份銀行估價，都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行，而這些測量師行一般管有「口頭估值團隊」（Verbal Team），負責就物業作口頭估值。

銀行職員在收到客戶就按揭的查詢後，就會致電外判測量師行的口頭估值團隊，以即時取得物業估值，方便實時與客戶就按揭貸款事宜作進一步溝通。當客戶同意按揭貸款細節時，銀行便會指示測量師行出具正式的測量報告。

銀行職員幾乎完全依賴測量師估值
在這過程中，按揭申請人並不能選擇自己心儀的測量師，只能依靠銀行指定的測量師，唯，各測師量行的專長及團隊質素各有不同，尤其特殊類型的住宅如豪宅、洋房、村屋、唐樓，其估值的考量以至需進行的盡職調查深度甚是不同。

現實是，銀行名單上所指定的測量師行並不多，而且多年不變，銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師，由於銀行職員對物業估值一般缺乏認知，所以幾乎是百份百依賴測量師的估值結果。

測量師如何估價？
由於測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業（特別是豪宅），很容易出現估值不足的現像。

由於測量師行會按參考當時「成交價」而定出物業價值，而所謂「成交價」多以「土地註冊處」的資料來參考而非按實時數字估算，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月之前，在市道波動的時期，單靠這些數據並不能實時反映物業的真正價值，作為按揭申請人的準小業主們，在估值不足的情況下，無奈要自行抬錢上會。

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部分炒家自製關聯交易抬高估值
相反，市場上也有些炒家，熟諳測量師行的運作，自製關聯成交，把「成交價」推高從而抬高物業估值，以便獲得更多銀行貸款。

更甚的是，對於鮮有成交的物業如成幢商廈的估值，其「真實價值」可供發揮的空間便更大，如自制關聯租約，推高租金從而把估值推高等技倆也是屢見不鮮。

「估值不足」或「估值過高」也構成風險
無奈，在樓宇按揭市場，監管機構只針對按揭成數作監管而鮮有質疑測量師的物業估值報告，這無疑是整個按揭市場的一大漏洞，而銀行如何確保其外判的測量師行的估值水平也是風險管理重要的一環。

無論是「估值不足」或是「估值過高」，對按揭申請人或放款人也構成相當風險，只有有效監管物業估值，方能讓按揭市場更健康發展。

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作者簡介：羅珏瑜為華坊諮詢評估有限公司執行董事，美國評估師協會認可高級評估師(ASA)及英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)，軟件工程師學士及財務分析碩士，2019年被美國評估師協會(ASA)評選為年度Rising Star，並於2021年榮獲第三屆金紫荊女企業家獎之創新科技獎，以表揚她把智能估價系統引入市場，利用大數據、人工智能、區塊鏈等技術推動業界發展。

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